(의견) 선분양제? 후분양제? 장단점 그리고 개인적 의견

 

안녕하세요? 부동산 전문블로거 골드만78 입니다.

가을의 정취가 물씬 느껴지는 10월의 마지막 주말입니다. 이른시간이네요. 벌써 2019년도 얼마 남지 않았음을 느낍니다. 오늘은 갑론을박의 대상중 하나인 부동산 분양방식 중에 선분양제와 후분양제에 대한 이야기를 해볼까 합니다. 요즘 다양한 목소리가 여러곳에서 들려오고 있습니다. 선분양제도에 대한 폐단으로 후분양제로 바꾸려는 사회의 움직임이 보이고 있습니다.

자, 그럼 선분양제와 후분양제에 대한 개념에 대해 정확하게 먼저 알아보도록 하겠습니다.

 

선분양제 VS 후분양제

선분양제도란? (한줄요약 : 건물이 완공되기 전에 이루어지는 분양제도.)

: 주택이 완공되기 전에 이를 입주자에게 분양하고 입주자가 납부한 계약금과 중도금을 통해 주택가격의 80% 정도를 완공 이전에 납부하도록 하여 건설비용에 충당하는 제도. 선분양제도는 건설사의 금융비용의 절감 등을 통해 주택 건설자금을 확보하기 용이하기에 활발한 주택공급을 할 수 잇게 하는 제도로써 1970~1980년대에 이루어진 주택대량 공급 정책의 지원을 받아 허용된 제도이다. 반면 과거 굿모닝시티의 사례처럼 건설회사의 도산이나 부도에 입주자가 위험에 노출될 가능성이 높으며, 완공 이전에 주택가격의 80%를 납부해야하는 부담을 안게 된다. 또한 완성된 주택이 아닌 모델하우스를 보고 사전에 구입하는 문제점으로 인해 실제 완공된 주택과의 괴리가 발생하는 문제점이 있다. 이러한 선분양제의 문제를 보완하기 위해 후분제의 도입이 고려되고 있다. 현재 주택보증을 받은 건설회사만이 입주자를 모집할 수 있다. 건설사가 입주자로부터 받는 입주금은 청약금, 계약금, 중도금 및 잔금으로 구분하며 청약금은 주택가격의 10퍼센트, 계약금은 청약금을 포함하여 주택가격의 20퍼센트, 중도금은 주택가격의 60퍼센트의 범위 안에서 받을수 있다. 근거법은 주택공급에 관한 규칙이다.


후분양제도란? (한줄요약 : 건물이 약 70 - 80프로 모양을 갖추었을 때 분양할 수 있는 분양제도.)

:  분양하는 건축물의 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상인 건축물은 사용승인에 대하여 다른 건설업자가 2인 이상의 연대보증을 받아 이를 공증받은 경우 골조공사의 3분의 2 이상 완료 후 분양하도록 한 제도다. 분양 사업자는 분양 전에 허가권자에게 분양신고를 해야 한다. 종전에는 건물의 부지가 확보되면 분양보증을 받아 분양하는 선분양 제도로 주택을 공급했으나, 주택가격 상승과 분양권전매에 의한 투기나 모델하우스와 실 건축물이 다른 경우 등 많은 문제를 초래하였기에 이러한 문제를 해결하기 위해 2004년 도입한 제도이다.

(From. 네이버 지식백과, 부동산 용어사전)

 

 

위에서 설명드린 개념은 사전적의미이니 큰 의미를 두지 않더라도, 우리나라 기업가들의 가장 큰 문제는 바로 도덕적 해이(moral hazard)에 있다라고 볼 수 있습니다. 제도를 양심에 속임없이 소비자에게 양질의 약속된 계약서 내용을 이행해야 하는데 모델하우스에서 본 주택과는 다소 품질이 떨어지는 상태로 소비자에게 주택이 인도되니 소비자로서는 화가 날 수 밖에 없는 것이죠.

물론, 근본적인 사업구조에도 문제가 있다라고 판단됩니다. 사실 우리나라 유수의 건설사들. 1군이라 불리우는 대우 삼성 현대 대림 한화 등 대기업 건설사 등은 사실상 하도급 업체에 빨대(?)를 꼽고 이득을 취하는 구조이기 때문에 브랜드만 빌려주는 개념이라 이해하시면 빠를 것 같습니다.

 

 

돈은 원청에서 가장 많이 가져가고 그 다음 하청에서 그 다음 하청에서 가져가는 구조이다 보니 올바른 제대로 된 양질의 서비스 제공이 될리가 만무하는 것이 저의 견해 입니다.

또한 상당수준 도덕적 해이에 빠져있고 매너리즘에 빠져있기 때문에 건설업에 만연된 각종 비리와 배임 횡령 등 경제 범죄가 일어나기도 합니다.

 

 

이렇듯 선분양제도는 우리나라가 선진국 대열에 접어 들기 이전에 경기 부흥과 건설 경기 활성화를 위해 배려가 된 제도임에도 불구하고 제대로된 서비스를 제공하지 못하는 부분은 분명 문제가 있는 것입니다. 수억원을 되는 물건을 실물을 보지 못하고 구매를 하는 것인데 그에 대한 물건을 샘플로 본 것이 오히려 더 좋은 상황이라면 말이 안되는 것이죠.

또하나 선분양제의 폐단은 재력이 없는 사람들도 사업이 가능하다. 뭐 이건 일종의 기회제공이 될 수도 있기야 하지만 너무나 악용해 잘못된 방법으로 부를 축적하는 사업가들이 많기 때문에 전 이 역시 반대하는 입장입니다. 물론 제도적으로 헛점을 이용해 하는 거니 불법은 아니지만 미필적고의에 해당하는 사례라 판단하기 때문입니다.

 

 

수억원 수십억원 되는 물건이 올바르게 공급이 되지 않고 하자덩어리로 치부되는 순간 그 모든 스트레스는 입주자가 받게 됩니다. 그래서 더더욱이 선분양제를 축소하고 도급 공사원가를 공개하고 후분양제로 가야하는 시점이 올바른 시장의 길로 선도되는 것이 아닌가 생각 합니다.

후분양제는 적극적으로 반대하는 이들은 바로 건.설.사들입니다. 왜냐하면? 돈 없이도 사업이 가능한데 그것을 후분양제라는 제도에 막히는 꼴이 되는 것이기 때문입니다.

건설사들은 철저히 개인적 영리로 움직이는 입장이기 때문에 소비자의 제대로된 권리를 보장하지는 않습니다. 100만원대 스마트폰을 구매해도 건설사들의 서비스보다 훨씬 친절하고 적절한 서비스를 제공받습니다. 하지만 건설사들은 일단 '하자가 아닙니다.'라고 주장하고 봅니다.

 

 

이것이 우리나라 선분양제 건설사들의 현 상황입니다. 새집에서 물이 새고, 원가 절감 시공의 흔적들. 소비자는 더이상 바보가 아닙니다. 스마트 하죠. 그렇기 때문에 이런 병폐를 없기기 위해서라도 반드시 선분양제에서 후분양제로 전환되어야 할 시점입니다.

더 이상 법을 악용해 자신들의 이익만을 취하는 사례가 없었으면 좋겠고, 약한 서민들이 피해받는 사례가 없기를 국회의원들과 정부부처는 올바른 안정적인 사회로 가기 위한 노력을 해주길 바라는 마음입니다. 이래서 선거를 잘해야 미천한 사람들에게 지배받지 않는다는 걸 다시금 한번 느낍니다.

오늘의 포스팅을 마치겠습니다. 감사합니다.

출처 - 골드만78 뇌피셜, 네이버 & 다음 포털